Махачкала по бросовой цене

0
79

Хронически тяжелая ситуация в бюджетной сфере Дагестана не мешает чиновникам относиться к казенным активам как к собственному имуществу.

Мэр Махачкалы Муса Мусаев, например, готов отдавать даром привлекательные помещения в центре города, а если какие-то объекты все же удается пустить с молотка, то цена их продажи вызывает немало вопросов у юристов. Главное, как водится, — это правильно посчитать.

Сувениры для силовиков

Несколько дней назад привычная идиллия в городском собрании Махачкалы была нарушена демаршем ряда депутатов во главе с первым зампредом Пашой Аллахвердиевым, возмутившихся неожиданным широким жестом главы администрации города Мусы Мусаева.

Как оказалось, градоначальник решил на совершенно безвозмездных началах передать силовым структурам два помещения в самом центре города – бывший «ветеранский» гастроном на улице  Оскара, 5 для республиканского УФСБ и так называемую «резиденцию Казанцева» по проспекту Гамзатова, 9а для регионального управления Следственного комитета РФ.

«Город в долгах, 2,5 миллиарда рублей задолженность. Не знаю, зачем администрация это делает», – возмутился Паша Аллахвердиев.

По его словам, объект на Оскара сравнительно недорогой, его оценочная стоимость всего около миллиона рублей, зато особняк на Гамзатова стоит 135 млн рублей – немалая сумма для бюджета Махачкалы. К тому же у следователей и так уже есть приличный особняк по соседству, где раньше квартировала компания «Энергосбыт-1», близкая к опальному мэру Саиду Амирову.

Первоначально два указанных объекта планировалось продать, чтобы тем самым пополнить городскую казну. Однако в начале октября администрация Махачкалы поставила перед депутатами вопрос о том, чтобы исключить два помещения из прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2017–2019 годы.

Произошло это чуть ли не день в день с назначением новым руководителем Дагестана Владимира Васильева.

27 октября на внеочередной сессии горсобрания Махачкалы депутаты приняли решение согласовать передачу бывшего гастронома на Оскара управлению ФСБ, а по поводу здания на Гамзатова запросили у мэрии экономическое обоснование предложенного решения.

И пока этот документ будет готовиться в недрах администрации Махачкалы, депутатам, да и в целом городской общественности, наверняка будет полезна информация к размышлению о том, как в столице Дагестана уже претворялся в жизнь план приватизации муниципального имущества.

Эта информация, не так давно оказавшаяся в распоряжении КАВПОЛИТа, вполне позволяет сделать вывод об эффективности работы Мусы Мусаева по управлению вверенным ему хозяйством.

Аукционы неслыханной щедрости

В течение прошлого года в Махачкале путем проведения аукционов было продано шесть ранее принадлежавших городу объектов.

Вот их список: бывшая база отдыха ОАО «Черноморнефть» в поселке Сулак, за которую выручили 494,4 тысячи рублей, нежилое помещение с земельным участком по улице Ирчи Казака, 8б (4,823 млн рублей), а также ряд нежилых помещений по еще четырем адресам: улица А. Алиева, 3 (531 тысяча рублей), проспект имама Шамиля, 68 (3,88 млн рублей), улица Пушкина, 16 (8,592 млн рублей) и улица Гагарина, 89 (с участком) (13,467 млн рублей).

Больше всего вопросов вызывает продажа помещения на Пушкина площадью почти 400 кв. м,  начальная цена которого была определена в 12,27 млн рублей, а реальная оказалась существенно меньше. Речь идет о 4-этажном здании постройки 1930 года в самом центре Махачкалы, недалеко от пляжа, в котором располагалось аптечное управление дагестанского минздрава.

Продать помещение на Пушкина махачкалинская мэрия пыталась дважды – первый раз в июне 2015 года, когда пост врио главы города занимал Магомед Сулейманов, а второй раз – в августе того же года, когда на эту должность уже заступил Муса Мусаев. Однако аукционы не состоялись в связи с отсутствием заявок.

Следующая попытка была предпринята в сентябре прошлого года и увенчалась успехом: помещение приобрел некий гражданин Магомедов М. М. всего за 8,6 млн рублей – почти на 4,9 млн рублей ниже его минимальной рыночной цены.

Согласно данным отчета об оценке, предоставленным оценщиком Алиевым из ООО «Институт профессиональной оценки», средняя цена квадратного метра по аналогичным объектам составляет 38,9 тысячи рублей без учета скидок на торг и 34,2 тысячи рублей с учетом скидки 12%. Гражданину Магомедову же помещение досталось по цене 21,8 тысячи рублей.

При этом, отмечает источник КАВПОЛИТа, извещение о продаже объекта посредством публичного предложения было опубликовано с нарушением действующего законодательства – 29 августа 2016 года, позже трех месяцев со дня признания предыдущего аукциона несостоявшимся. Спустя ровно месяц состоялись торги, а еще через месяц за помещения на Пушкина была произведена полная оплата.

Тот же оценщик Алиев участвовал и в подготовке продажи помещения с земельным участком на Ирчи Казака, 8б. Место по меркам Махачкалы – одно из самых престижных: рядом находятся стадион «Труд», гостиница «Турист», главная торговая улица города имени Ярагского и т.д. Но оценили довольно крупный объект – магазин общей площадью 133,7 кв. м плюс 5,25 соток земли – всего в 4,6 млн рублей.

Как указывает знакомый с условиями сделки юрист, при оценке была «неожиданно» допущена одна неточность, которая повлекла за собой существенные коррективы в итоговом результате. Для выведения цены оценщик использовал три метода – затратный, сравнительный и доходный, но полную площадь участка закладывал только в первый из них, а второй и третий методы учитывали только площадь нежилого помещения. Поэтому в результате некорректного расчета стоимость объекта могла быть занижена почти на 2,9 млн рублей.

Кроме того, по данным оценщика, средняя стоимость квадратного метра в аналогичных объектах составляет 20 тысяч рублей без торга и 17,6 тысячи рублей со скидкой 12%, а продали помещение с участком за 9,2 тысячи рублей за «квадрат».

Таким образом, делает вывод юрист, объект реализовали по цене, ниже средней рыночной на 4,8 млн рублей, или вдвое дешевле. Покупателем выступил гражданин Богданов Д.А., основную часть необходимой суммы за него внес ИП «Омаров К.А.» 18 июля прошлого года.

Похожие схемы использовались и в ходе продажи других из указанных выше объектов. В результате они достались новым владельцам за существенно заниженную сумму, а бюджет Махачкалы мог недополучить миллионы рублей.

«Карманный» оценщик

В четырех из шести перечисленных случаев оценщиком выступало уже упомянутое ООО «Институт профессиональной оценки», которое, по имеющимся данным, на протяжении нескольких лет регулярно заключало контракты и с Минимущества Дагестана. Руководитель этой организации Гаджимурад Алиев некоторое время назад также возглавлял дагестанское отделение Российского общества оценщиков.

Алиев фигурирует и в ряде недавних махачкалинских сделок по реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Здесь в качестве показательного примера можно привести продажу в конце прошлом года нежилых помещений общей площадью 480 кв. м на центральном махачкалинском проспекте Гамзатова, дом 34. Это здание прекрасно известно не только жителям, но и гостям столицы Дагестана благодаря расположенному в нем популярному ресторану «Байхан».

В соответствии с отчетом об оценке, выполненной ООО «Институт профессиональной оценки», цена продажи помещений была определена в 15,4 млн рублей с учетом затрат арендатора на реконструкцию в размере 11,3 млн рублей. Покупатель объекта выступило ООО «Дружба» в лице его генерального директора Садулаевой В.А.

Однако, как утверждает источник КАВПОЛИТа, реальность затрат арендатора на реконструкцию не была подтверждена оценщиком, что не соответствует принципу независимости оценщика от владельцев имущества и третьих лиц, которые наиболее вероятно могут использовать результаты оценки.

В качестве подтверждения стоимости выполненных работ и затрат к отчету об оценке была приложена справка, подписанная генеральными директорами ООО «Дружба» и ООО «Лекс-строй» (последнее эти работы выполняло). Но ни акт выполненных объемов работ, ни акты освидетельствования скрытых работ, ни счета-фактуры на приобретенные стройматериалы, ни исполнительные схемы на прокладку водопровода, канализации и электроосвещения представлены не были.

Далее оценщик использовал еще одну хитрую схему. При согласовании результатов примененных подходов обосновываются одни коэффициенты на удельный вес этих подходов, а при расчетах используются совершенно другие. Такой же «финт» применяется и при переводе цены предложения в цену сделки, и  в результате корректных расчетов оказывается, что стоимость объекта могла быть занижена оценщиком почти на 9,8 млн рублей.

Оценщик Алиев поучаствовал и в ряде аукционов по продаже муниципальных автомобилей. По мнению источников КАВПОЛИТа, в условиях соответствующих конкурсов тоже обнаруживаются все те же нарушения при оценке: необоснованное занижение стоимости с поправкой на капремонт, отсутствие необходимых подтверждающих документов и т.д.

Кроме того, реальные и заявленные условия аукционов по продаже автомобилей сильно отличались друг от друга.

По сравнению с размахом возможных нарушений при продаже махачкалинской недвижимости несколько десятков тысяч рублей недооценки автопарка – это, конечно, сущие мелочи.

Но ведь и нынешний глава администрации Махачкалы Муса Мусаев, как сказал о нем бывший глава Дагестана Рамазан Абдулатипов, «на себя работает тоже чуть-чуть».

Но в итоге все эти «чуть-чуть» складываются в совершенно ощутимые суммы для городского бюджета, который при Мусаеве оказался в еще более тяжелом положении, чем при его предшественниках.

http://kavpolit.com

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here